공동명의 주택 임대차 시 과반지분으로 실무계약 여부

#,국토교통부 주택정책과→(이송) →법률구조공단,  민원신청 정보

 

신청번호 1AA-2503-1023717

신청일시 2025-03-28 13:15:13

신청인 하태수

신청인 구분 개인

연락처 010-5338-0005

주소 [22724] 인천광역시 서구 탁옥로 21, 희망공인중개사 사무소

진행상황 통지방식 전자우편 , 누리집(홈페이지) , 휴대전화

휴대전화 010-5338-0005

민원답변 통지방식 전자우편, 누리집(홈페이지)

전자우편 hataisoo@hanmail.net

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민원 공개 여부 공개로 전환

민원 발생 지역 인천광역시 서구

 

#,민원 신청 내용

민원종류 일반민원

제목 :  공동명의 주택 임대차 시 과반지분으로 계약 가능 여부

 

#,내용

개업공인중개사입니다.

중개실무에서 궁금한 내용이 있어 질문드립니다.

원룸건물 상속등기로 4명 중에 엄마가 3/9, 나머지 자식3명이 2/9씩입니다.

엄마랑 아들1명이랑 5/9로 과반이상이니 2명으로 월세 계약을 하면 중개사법 위반이 되나요?

나머지 자식 2명은 월세 계약에 비협조적입니다.

임대인 도장을 다 날인해야 한다는 얘기도 있고, 민법 공유물관리에 관한 265조는 과반이상으로 관리하라는데 중개실무에는 어떻게 해야 하는지 유권해석을 부탁드립니다.

인천광역시 서구 탁옥로21 (심곡동)

희망공인중개사사무소 032-582-4500하태수

 

#,처리기관 정보

처리기관 대한법률구조공단 (인천지부)

처리기관 접수번호 2AA-2503-1018102

접수일시 2025-03-31 15:19:47

담당자(연락처) 권금숙 (032-874-3374)

처리예정일 2025-04-25 23:59:59

※ 민원처리기간은 최종 민원 처리기관의 접수일로부터 보통 7일 또는 14 일입니다.

(해당 민원을 처리하는 소관 법령에 따라 달라질 수 있습니다.)

 

#,답변 내용

 

답변일시 2025-04-23 19:18:02

처리결과 (답변내용)

안녕하십니까? 대한법률구조공단 인천지부 민원담당자입니다. 귀하가 국민신문고를 통하여 제출하신 민원이 법률상담 사안으로 분류되어 우리 공단으로 이첩되어 온 바 민원서에 기재된 사실관계에 기초하여 아래와 같이 답변을 드리니 참고하시기 바랍니다.

1. 질의 요지
○ ？공유 부동산(원룸 건물)에 관한 임대차계약 체결 시 과반수 지분자의 계약 가능 여부 에 대해 다음과 같이 종합적으로 안내드립니다.

2. 검토 의견
가. 기본 사실 관계 정리
상속등기로 원룸 건물 지분이 어머니 3/9, 자녀 3명이 각 2/9씩 보유
어머니와 아들 1명이 합하여 5/9의 지분 보유, 과반수 이상
나머지 자식 2명은 임대차계약에 협조하지 않음

나. 관련 법령 분석
(1) 민법 제265조 [공유물의 관리]
“공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로써 결정한다.”
임대차계약은 일반적으로 공유물의 ‘관리행위’로 해석됩니다.
▶ 임시적, 비본질적 처분이 아닌 단순 수익 목적의 계약(월세)은 관리행위로 분류됩니다.

따라서, 민법상으로는 지분 과반수 이상의 동의가 있으면 월세 계약은 유효하게 체결 가능합니다.
(2) 민법 제264조 [공유물의 처분·변경]
“공유물의 처분 및 변경은 공유자의 전원의 동의를 요한다.”
건물을 매각하거나 본질적으로 구조를 변경하는 행위는 ‘처분·변경’으로서 전원의 동의가 필요하지만,

단기 또는 통상적인 임대차계약은 해당하지 않습니다.

다. 공인중개사법 및 중개실무상 유의점
(1) 공인중개사법 위반 여부
지분 과반수 이상 동의(5/9)**에 따라 계약 체결 시,
이는 민법상 유효한 ‘관리행위’로 인정되므로, 중개행위 자체는 위법이 아닙니다.
다만, 다음 사항을 반드시 유의하십시오.
(2) 실무상 주의사항
계약서에는 ‘공유자 지분 5/9 이상으로 계약함’을 명시하고,
협조하지 않는 자식 2인의 도장이나 서명을 받지 못한 경위,
즉 “공유지분자 중 ○○, ○○의 협조 거부로 인해 5/9 지분자에 의해 관리 목적의 임대차계약을 체결함” 등의 메모 또는 확인서를 첨부하는 것이 좋습니다.
또한, 계약 상대방(임차인)에게 지분관계와 사정을 충분히 설명하고,
향후 다툼이 있을 수 있음을 고지하여 ‘알고 계약함’을 명확히 해두는 절차가 매우 중요합니다.
위와 관련하여 세부적인 상담을 원하시는 경우 국번없이 132번으로 전화상담하시거나 가까운 대한법률구조공단 사무실로 예약 후 관련 자료 지참하시어 내방상담 받아보시기 바랍니다.
※ 위 답변은 민원서의 제한된 사실관계에 기초한 법률적 의견에 불과할 뿐, 유권적 해석은 아니며 법원 및 기타 수사기관 등은 이와 다른 유권해석을 내릴 수 있으므로 참고자료로만 활용하시고 타 기관에 제출할 수 없음을 알려드립니다.